У Вас отключён JavaScript...
Для полноценной работы сайта, включите JavaScript !
Как?
НАШИ НОВОСТИ

10 запретительных норм для застройщиков в 214-ФЗ «О долевом строительстве»

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 218-ФЗ). Указанным Законом внесены серьезные поправки в Закон 214-ФЗ1, основные из которых вступят в силу для объектов строительства, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. Внесенные поправки существенно меняют правила ведения деятельности застройщиков с привлечением средств дольщиков. Скорее всего, последуют официальные разъяснения относительно практического применения изменений. Наиболее серьезные новшества, которые приведены ниже, безусловно, отразятся на строительном бизнесе.

Суть изменения Норма Закона 214-ФЗ
Требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года
Застройщик – только хозяйственное общество. п. 1 ст. 2
Обязательное наличие не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика). п. 1 ст. 2
Обязательное наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м. многоквартирных домов п. 1 ст. 2
Наличие в наименовании слов «специализированный застройщик» п. 1 ст. 2
Обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве п. 1 части 2 ст. 3
Условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство»
Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года. Часть 1.1 ст. 3
Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018). При этом отменено требование о величине уставного капитала
Собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта. п.п. 1.1. части 2 ст. 3
Введено требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства. п.п. 1.2. части 2 ст. 3
Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта (часть 6 ст.18 Закона 214-ФЗ)
Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. п.п. 1.3. части 2 ст. 3, п.п. 1 части 7 ст. 18
Застройщик не может предоставлять займы и ссуды п.п. 5 части 7 ст. 18
Застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги п.п.1.3-1.4 части 2 ст. 3, п.п. 4 и 7 части 7 ст.18
Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган; п.п. 1.5 части 2 ст. 3
Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком. п.п.1.6-1.7 части 2 ст.3, п.п. 2 и 3 части 7 ст. 18
Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации п.п. 7 части 7 ст. 18
Застройщик не может свершать иные сделки не связанные с осуществлением долевого строительства. п.п. 8 части 7 ст .18
Требования к органам управления застройщика и его участниками
Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика. часть 8 ст. 3, ст. 3.2
Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018)
Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ. п. 3 ст. 2
Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства; часть 2.3. ст. 3
Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке. часть 2.3. ст. 3
По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган. ст. 18.2
Изменится способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства»
Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик будет обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. часть 4 ст. 3, ст. 23.2 часть 1 ст. 10 Закона 218-ФЗ
Повышение информационной открытости застройщика
На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Требование вводится в действие с момента вступления в силу Закона 218-ФЗ. часть 5 ст. 3
Ту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года. ст. 23.3
В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией ст. 19
Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 1 июля 2018 года
Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10 % от проектной стоимости строительства часть 2 ст. 18
Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % от проектной стоимости строительства часть 4 ст. 18
В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома (часть 5 ст. 18 Закона 214-ФЗ)

1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»