logo eccongroup

IT • Consulting • Audit

Июньские поправки в 214-ФЗ, или закат долевого строительства

Закат долевого строительства

1 июля 2018 начинают работать масштабные изменения в законе о долевом строительстве № 214-ФЗ, призванные защитить дольщиков и вызывающие немало вопросов у участников отрасли, а тем временем на подходе очередные поправки.

Законопроект, внесенный на рассмотрение в Госдуму ещё в ноябре 2017 года, прошел третье чтение, а 27 июня 2018 года был одобрен в Совете Федерации РФ, после чего будет передан на подпись Президенту РФ.

Поправки в 214-ФЗ затрагивают семь ключевых областей:

  • Число разрешений на строительство у одного застройщика
  • Финансы застройщика
  • Банковский контроль
  • Использование денежных средств застройщиком
  • Счета-эскроу
  • Требования к застройщику, органам управления, участникам
  • Раскрытие информации

Число разрешений на строительство у одного застройщика

Застройщику разрешается вести строительство по нескольким разрешениям в соответствии с ГПЗУ или утвержденным ППТ. Снято ограничение по количеству разрешений для застройщиков, осуществляющих застройку территории по договорам о развитии застроенной территории, о комплексном освоении территории или комплексном развитии территории. Но для них работает правило «один застройщик – один договор». То есть одна организация не вправе одновременно работать по нескольким из указанных договоров.

Финансы застройщика

Требования к финансовому обеспечению застройщика смягчаются. Теперь они выглядят так:

  • размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации;
  • на дату направления проектной декларации на банковском счете застройщика должны находиться денежные средства в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства, либо должен иметься кредитный договор с уполномоченным банком на предоставление целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства;
  • разрешено привлекать целевые кредиты на строительство и целевые займы от основного общества в размере не более 20% от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство и под процент, не превышающий действующую на дату заключения договора займа ключевую ставку ЦБ РФ, увеличенную на два процентных пункта;

Уточняется, что ограничение размера обязательств застройщика, не связанных со строительством по ДДУ, не распространяется на обязательства застройщика по устранению недостатков в ранее сданных объектах.

Вносятся изменения в условие об отсутствии у застройщика задолженности по налоговым и иным платежам в бюджет. Размер требований не должен достигать величины, достаточной для возбуждения производства по делу о банкротстве (300 000 рублей), а также учитывать сроки на обжалование соответствующих сумм недоимки и задолженностей.

Банковский контроль

Вносятся изменения в отношения застройщика с уполномоченными банками. Застройщик сможет расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком. В этом случае застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открыть банковские счета в другом уполномоченном банке и перевести на них все суммы денежных средств. Информацию об этом застройщик обязан разместить в системе ЕИСЖС не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета.

Законодатель обязывает застройщика иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.

Незначительно ограничивается банковский контроль в отношении платежей застройщика.

Из-под контроля выведены:

  • платежи, связанные с государственной регистрацией ДДУ;
  • уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет и внебюджетные фонды, в том числе административных штрафов;
  • взносы в компенсационный фонд.

Одновременно банки наделяются правом приостанавливать проведение операций для дополнительной проверки представленных документов на срок до 3 рабочих дней, а по результатам такой проверки – и отказать в проведении операции по расчетному счету.

Основанием для отказа может стать:

  • несоответствие назначения платежа содержанию представленных застройщиком документов и (или) требованиям ч. 1 ст. 18 214-ФЗ;
  • превышение установленного ограничения размера платежа по ряду расходов;
  • превышение размера авансового платежа.

Об отказе в проведении операции банк незамедлительно уведомляет уполномоченный орган исполнительной власти по контролю (надзору) в области долевого строительства и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Использование денежных средств застройщиком

Направления использования денежных средств, полученных застройщиком по ДДУ, расширяются.

Застройщики смогут оплачивать приобретение в собственность или аренду земельных участков для долевого строительства, изменение вида разрешенного использования, снятие установленных запретов в отношении зданий, на таких земельных участках.

Для застройщиков, которые подготавливают консолидированную финансовую отчетность по МСФО, увеличен лимит на оплату:

  • услуг уполномоченного банка;
  • оплату труда с учетом налогов и страховых взносов;
  • выплаты работникам, предусмотренные Трудовым кодексом РФ;
  • оплату иных расходов (на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, аренду офиса и другое).

Данные расходы в совокупности не могут составлять более чем 20% от проектной стоимости строительства. Для остальных застройщиков – прежние 10%.

Конкретизирован перечень запрещенных операций по расчетному счету застройщика:

  • операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
  • операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных со строительством по ДДУ;
  • предоставление ссуд, займов;
  • покупка ценных бумаг;
  • операции, связанные с созданием и участием в капиталах коммерческих и некоммерческих организаций, кроме создания дочерних хозяйственных обществ – застройщиков;
  • оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

Застройщик сможет привлекать помимо целевых кредитов на строительство также целевые займы основного общества. Однако возврат таких займов и погашение процентов по ним возможны только по окончании строительства и снятия ограничения на расходование средств. Использование денежных средств, полученных от дольщиков, на эти цели не предусмотрено.

Застройщику позволяется предоставлять целевые займы другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом, но, учитывая запрет на совершение по расчетному счету операций по выдаче займов, реализация данной инициативы не ясна.

Еще одна неясность законопроекта связана с продажей и арендой помещений в многоквартирном доме с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Разрешена продажа и аренда нежилых помещений и машино-мест, а также деятельность по содержанию указанных объектов недвижимости, в том числе платежи за жилые помещения и коммунальные услуги. Что застройщику делать с квартирами, которые не были проданы по ДДУ, остается не известным.

Важные изменения касаются использования застройщиком денежных средств, оставшихся после окончания строительства многоквартирного дома, на цели, не предусмотренные ч. 1 ст. 18 214-ФЗ. Теперь оно возможно после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства в каждом многоквартирном доме, строительство которого осуществлялось в пределах одного разрешения на строительство.

Счета-эскроу

Добавлены статьи, регулирующие порядок работы со счетами эскроу.

Преимущества застройщика при работе со счетами эскроу существенно расширяются, так как на них не распространяются:

  • требования к опыту (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика;
  • ограничения по количеству разрешений на строительство;
  • требования к размеру собственных средств застройщика (не менее 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации);
  • требования к наличию в установленном размере на дату направления проектной декларации денежных средств на банковском счете застройщика;
  • требование об отсутствии не связанных со строительством заемных обязательств;
  • требования к размеру прочих обязательств застройщика, не связанных со строительством по ДДУ;
  • запрет на выпуск ценных бумаг и выдачу обеспечений по своим обязательствам и обязательствам третьих лиц;
  • требование по соблюдению нормативов финансовой устойчивости;
  • ограничения по размеру задолженности перед бюджетом;
  • ограничения и требования по работе с банками (ограничение количества расчетных счетов, обязанность застройщика, технического заказчика и генподрядчика вести расчеты на счетах, открытых в одном уполномоченном банке, осуществление банковского контроля за соответствием назначения и размера платежа содержанию представленных застройщиком документов и требованиям ст. 18 214-ФЗ и право банка отказать в проведении операции по счету).

Кроме того, застройщики, работающие по счетам эскроу, не производят уплату отчислений в компенсационный фонд (1,2% от цены каждого ДДУ до его регистрации).

Счет эскроу для расчетов по ДДУ открывается в уполномоченном банке по заявлению и договору с физическим лицом. Денежные средства на счет эскроу должны быть внесены после регистрации ДДУ и до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. С момента поступления денежных средств на счет эскроу обязанность дольщика по уплате обусловленной договором цены считается исполненной.

Срок депонирования денежных средств не может превышать срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию более чем на 6 месяцев.

Начисление процентов на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу отменено. Вознаграждение банку, выступающему эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

Денежные средства со счета эскроу перечисляются застройщику не позднее 10 рабочих дней после предоставления банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и документа, подтверждающего регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, либо сведений о размещении этой информации в ЕИСЖС.

Если это предусмотрено кредитным договором, денежные средства со счетов эскроу могут быть направлены на погашение кредитных обязательств застройщика.

Привлечение денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, возможно только с использованием счетов эскроу, если ДДУ с первым дольщиком представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

Требования к застройщику, органам управления, участникам

Если на дату направления застройщиком проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти, застройщик и (или) его основное общество или дочернее общество такого основного общества допускало нарушение срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, указанного в проектной декларации, представленной для государственной регистрации ДДУс первым дольщиком, на 3 и более месяца, это является основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона 214-ФЗ. Как видно, норма не учитывает случаи переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию, когда «нарушения» не возникает.

Ужесточаются требования к владельцам, в том числе физическим лицам, которые в конечном счете прямо или косвенно владеют более чем 5% в капитале организации (ранее – более чем 25%), руководителям и главному бухгалтеру компании-застройщика:

  • отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;
  • отсутствие административной дисквалификации;
  • в случае привлечения к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло не менее 5 лет (в действующей редакции закона – 3 лет);
  • в течение 5 лет до даты направления проектной декларации (в действующей редакции закона – 3 лет) лицо не являлось руководителем организации, которая была признана судом несостоятельным (банкротом);
  • в течение 3 лет до даты направления проектной декларации лицо не являлось прямо или косвенно владельцем более 5% акций (долей) застройщика (в действующей редакции закона – 25%), который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом).

Устанавливается солидарная ответственность с застройщиком лица, имеющего фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе бенефициарного владельца, за убытки, причиненные по их вине гражданам – участникам долевого строительства.

Изменяется порядок направления уполномоченным органом исполнительной власти по контролю (надзору) в области долевого строительства в органы Росреестра уведомлений о несоответствии застройщика установленным требованиям.

Так, уполномоченный орган уведомляет органы Росреестра об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства по ДДУ не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем установления факта использования денежных средств в целях, не предусмотренных в ст. 18 214-ФЗ.

В случае же установления несоответствия застройщика требованиям к размеру собственных средств (не менее 10% от планируемой стоимости строительства), величине обязательств перед бюджетом, несоблюдения нормативов финансовой устойчивости, а также требований к владельцам, руководителям и главному бухгалтеру застройщика соответствующее уведомление направляется в личный кабинет застройщика. После этого не ранее 5 рабочих дней, но не позднее 7 рабочих дней уполномоченный орган уведомляет органы Росреестра об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства по ДДУ.

В соответствии с изменениями, уполномоченный орган обязан направить в органы Росреестра уведомление о соответствии застройщика установленным требованиям не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем, когда это стало известно. То есть по ряду требований застройщики получат возможность оперативно устранить нарушения и предотвратить запрет на привлечение денежных средств.

В случае нарушения застройщиком срока передачи дольщику объекта долевого строительства уведомление о нарушении направляется в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности.

Раскрытие информации

Законопроект вносит изменения в порядок раскрытия информации. Вместо обязанности размещения информации на интернет-сайте, теперь застройщик обязан разместить соответствующие данные в единой информационной системе жилищного строительства – ЕИСЖС.

К установленному ранее перечню информации, обязательной к публикации, добавлено:

  • градостроительный план земельного участка;
  • схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
  • документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика (подлежит публикации на ежеквартальной основе);
  • сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета и наименования уполномоченного банка и другая информация.

В составе информации о застройщике в проектной декларации подлежит раскрытию следующая информация об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают 5 % голосов и более в высшем органе управления, а также о бенефициарных владельцах (от 5% контроля над капиталом):

  • для физического лица – ФИО, СНИЛС, ИНН;
  • для юридического лица – наименование, ОГРН, ИНН;
  • доля учредителя (участника), акции, контролируемые бенефициарным владельцем, в уставном капитале застройщика;
  • описание обстоятельств (оснований), в соответствии с которыми лицо является бенефициарным владельцем.

Законопроект уже прошел все рассмотрения в Госдуме и одобрен Советом Федерации, однако надежд отрасли он не оправдал. От проекта изменений, над которым так долго работало профессиональное сообщество, стремясь обеспечить баланс интересов всех участников процесса, застройщиков и граждан – дольщиков, регулятор оставил немногое. Вопросов и пробелов по-прежнему достаточно, как будет работать новый механизм – покажет только практика.

АКГ «Эксклюзив Консалтинг» помогает застройщикам в разработке и оценке финансово-экономических моделей деятельности и методик учета, в том числе в свете последних изменений, а также консультирует по сложным вопросам учета и налогообложения. Приглашаем вас принять участие в обсуждении последствий от принятия поправок в закон 214-ФЗ и их возможном влиянии на деятельность застройщика на круглом столе.

Принять участие в круглом столе – 7 сентября 2018