logo ECCON GROUP

«Подарок под ёлочку» – обзор декабрьских изменений законодательства о долевом строительстве

«Подарок под ёлочку»

25 декабря 2018 года вступил в силу Федеральный закон № 478-ФЗ, которым были внесены очередные глобальные изменения, затрагивающие деятельность российских застройщиков.

И вот, на рынке жилищного строительства в очередной раз меняются правила игры.

Как известно, на пути от долевого строительства к проектному финансированию застройщики не очень торопились – заранее набрали разрешений на строительство и намеревались строить по ним по старым правилам, как того предусматривали предыдущие поправки в Закон № 214-ФЗ (которые, кстати, были приняты менее чем полгода назад!). Но законодателей такое положение не устроило, поэтому решено было застройщиков простимулировать не «пряником», а «кнутом». Итог – фактическая отмена «переходного периода» для застройщиков, которые строят по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года. С принятием Закона № 478-ФЗ такие застройщики должны будут с 1 июля 2019 года перейти на привлечение средств дольщиков с обязательным использованием эскроу-счетов, за исключением тех проектов, которые находятся в значительной степени готовности. Как рассчитать критерии соответствия застройщика исключениям – должен в ближайшее время определить Минстрой и утвердить Правительство РФ.

Эти правила – наиболее чувствительная для застройщиков часть нововведений Закона № 478-ФЗ.

Далее – об основных внесенных изменениях поподробнее.

Описание изменений Содержание изменений
Корректировка требований к застройщику и его деятельности
Замена солидарной ответственности застройщика и лиц, имеющих возможность определять его действия, на субсидиарную Лица, имеющие возможность определять действия застройщика (в том числе его бенефициарные владельцы), теперь несут субсидиарную ответственность за убытки, причиненные дольщикам.
Отмена плановых проверок застройщиков и увеличение оснований для внеплановых проверок, которые проводятся без уведомления застройщика Плановые проверки застройщиков отменены (ранее они должны были проводиться на ежегодной основе). Расширен перечень оснований для проведения внеплановых проверок без предварительного уведомления застройщика и с направлением извещения в прокуратуру. К проверкам на основании поручений Президента РФ, Правительства РФ или органа госвласти субъекта РФ добавились: истечение срока исполнения предписания контролирующего органа; выявление признаков нарушения обязательных требований в ходе анализа отчетности застройщика; отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на 6 и более месяцев; требование прокурора.
Снижение требований к минимальному опыту застройщика Вместо требуемых предыдущей редакцией закона 10 000 м2 построенного жилья минимальный опыт застройщика для получения права привлечения средств дольщиков теперь составит 5 000 м2. Требования к минимальному стажу не изменятся – не менее 3-х лет.
Закрепление принципа открытия счетов эскроу в уполномоченном банке, в котором застройщиком получен целевой кредит Если строительство ведется за счет средств целевого кредита, то счета эскроу, куда дольщики должны оплачивать цену ДДУ, должны быть открыты в том же банке, который предоставил такой целевой кредит. При рефинансировании застройщиком целевого кредита счета эскроу по ДДУ, заключенным после этого, открываются в банке, который предоставил такое рефинансирование.
Введение обязанности застройщика уведомлять о наличии оснований для одностороннего отказа дольщика от ДДУ При наступлении оснований для отказа дольщика от ДДУ, обусловленных требованием кредитора досрочно исполнить обязательства по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на предметы залога, застройщик обязан уведомить банк, в котором открыты счета эскроу, и разместить информацию в ЕИСЖС в течение 5 рабочих дней. А банк, в свою очередь, в течение 10 дней информирует дольщика – владельца эскроу-счета о наличии таких оснований для одностороннего отказа.
Отмена залога в случае привлечения средств дольщиков на счета эскроу В случае, когда средств дольщиков привлекаются застройщиком с использованием эскроу-счетов, правила о переходе в залог дольщикам земельного участка под застройку или прав на него, а также объектов недвижимости, возводимых на нем, не применяются.
Уточняющие положения законодательства о долевом строительстве
Уточнение понятия целевого кредита (займа)* В статью 2 Закона № 214-ФЗ вносится определение целевого кредита (займа). Таковым признается кредит или заем на строительство в соответствии с условиями договора между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), который может быть использован только на цели строительства, а также кредит, предоставленный в целях рефинансирования указанного кредита или займа. В отношении целевого займа сохраняются ограничения в 20% от планируемой стоимости строительства по каждому выданному разрешению и по процентам не более ключевой ставки ЦБ РФ, увеличенной на 2 п.п.
Установление ограничений для размещения средств со спецсчета застройщика на депозиты* На депозиты средства дольщиков можно размещать только в том случае, если эти средства и проценты по депозиту будут возвращены на тот же спецсчет застройщика, с которого они размещались. При этом, застройщики, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, вправе разместить депозит в банке, в котором у них открыт спецсчет застройщика, при условии, что деньги и проценты вернутся на этот же спецсчет, с которого депозит был размещен.
Введение возможности оплаты со спецсчета застройщика расходов, связанных с эксплуатацией жилых и нежилых помещений, машино-мест в построенном доме* Целевым расходованием средств дольщиков будет считаться оплата коммунальных расходов и расходов на содержание жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, если на эти помещения не зарегистрированы права собственности.
Добавление в целевое расходование средств дольщиков целевых займов и процентов по ним, а также дополнительных расходов по кредитам* Ранее со спецсчета застройщика мог оплачиваться только целевой кредит. Теперь добавлены предусмотренные кредитным договором иные платежи (в том числе связанные с предоставлением кредита), а также целевые займы (основная сумма долга и проценты), за исключением неустойки (штрафа, пеней) за нарушение условий договора целевого займа.
Уточнение порядка расчета лимита по авансовым платежам* В норме п. 4 ст. 18 Закона № 214-ФЗ дополнительно указано, что ограничение в 30% относится к общей сумме авансовых платежей по спецсчету застройщика, поэтому размер авансов по каждому договору застройщик может определять самостоятельно.
Уточнение порядка ведения застройщиком раздельного учета* Установлено, что застройщик должен вести раздельный учет в отношении каждого объекта строительства не только средств дольщиков, но и затрат на строительство.
Уточнение формулировки положений, регламентирующих момент, с которого застройщик может использовать средства дольщиков по своему усмотрению* После ввода объекта в эксплуатацию и госрегистрации права собственности в отношении одного объекта, входящего в состав каждого дома, возводимого в пределах одного разрешения на строительство, уполномоченный банк прекращает контроль соответствия назначения и размера платежей по спецсчету застройщика. Следует напомнить, что ранее аналогичные положения содержались в п. 8 ст. 18 Закона № 214-ФЗ, но они касались права застройщика использовать средства дольщиков, а не обязанности банка контролировать платежи.
Уточнение запрета на операции с наличными деньгами по спецсчету застройщика* Скорректированы формулировки, связанные с запретом на снятие наличных средств со спецсчета застройщика – такой запрет не распространяется на случаи, когда на счет зачисляются, снимаются или возвращаются наличные деньги на оплату труда и соответствующих налогов и взносов. Такие операции с наличностью внесены в качестве оснований для отказа банка в проведении операции по спецсчету застройщика.
Установление условий заключения ДДУ после ввода дома в эксплуатацию и до его кадастрового учета* Застройщик может заключать ДДУ в период между датой получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и постановкой объекта на кадастровый учет. Для таких ДДУ не применяется условие об использовании счетов эскроу и уплате взносов в компенсационный фонд.
Прочие уточняющие корректировки норм* Уточнен порядок распределения платежей в рамках договоров о развитии застроенной территории и договоров о комплексном освоении территории. Добавлено уточнение, что со спецсчета застройщика зарплата оплачивается при одновременной уплате налогов и взносов, в том случае, если такая уплата предусмотрены законом. В п. 2.3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ добавлено уточнение о том, что число спецсчетов застройщика не должно превышать число разрешений на строительство. Добавлено указание на то, что застройщик не вправе осуществлять одновременное привлечение средств дольщиков по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории.
Регламентация норм переходного периода
Ускоренный переход на эскроу-счета Предыдущими правками Закона № 214-ФЗ было предусмотрено, что переход на обязательное использование счетов эскроу при привлечении средств дольщиков будет произведен в отношении проектов, первый ДДУ по которым будет представлен на госрегистрацию после 01.07.2019. Закон № 478-ФЗ предусматривает, что обязательное использование эскроу-счетов вводится для всех ДДУ, представленных на госрегистрацию после 01.07.2019. Исключения будут сделаны только для проектов, которые соответствуют критериям, определяющим степень готовности объекта и количество заключенных ДДУ. Методику соответствия критериям должно утвердить Правительство РФ.
Ограничение возможности привлечения средств дольщиков для ЖСК Согласно новой редакции ст. 8 Закона № 175-ФЗ ЖСК могут привлекать средства дольщиков только по разрешениям на строительство, выданным до 01.07.2018. Ранее ограничения распространялись на ЖСК, созданные до этой даты, вне зависимости от даты разрешения.
Корректировка порядка применения норм закона для застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018 года Скорректировано применение норм «переходного периода» Закона № 214-ФЗ. В частности, четко указано, что ДДУ, заключенные застройщиками, получившими разрешения на строительство до 01.07.2018, оплачиваются только в безналичном порядке. Отдельные нормы, например, требования к открытию спецсчетов застройщика, применяются такими застройщиками с учетом оговоренных особенностей, а положения о целевом использовании средств дольщиков применяются в старой редакции.
Фиксация положений, озвученных Минстроем в Письме от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07, в оношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018 года Четко определен перечень операций, запрещенных для проведения по спецсчету застройщика «переходного периода». Эти ограничения не распространяются на исполнение обязательств, возникших до 01.07.2018. Урегулированы обязательства банка в отношении таких операций. Четко зафиксировано, что все расчеты по строительству объекта осуществляются по спецсчету застройщика. Обязанность по открытию расчетного счета в уполномоченном банке не распространяется на техзаказчика и генподрядчика. Урегулировано право застройщика «переходного периода» изменить уполномоченный банк.
Расширение состава информации, раскрываемой в ЕИСЖС
Добавление к субъектам внесения информации в ЕИСЖС операторов единого государственного реестра заключений (ЕГРЗ) Оператор ЕРГЗ размещает в ЕИСЖС заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также сами документы и сведения о них. Застройщики, получившие заключения до 01.07.2018, направляют проектную документацию и результаты инженерных изысканий оператору ЕГРЗ не позднее 6 месяцев после объявления о готовности системы к приему данных (это должно произойти не позже 12 месяцев после вступления изменений в силу). Нарушение указанного срока будет являться основанием для внеплановой проверки застройщика.
Увеличение объема информации из закрытой части ЕИСЖС К закрытой части ЕИСЖС добавлены правоустанавливающие документы на земельный участок ЖСК и проектная документация и результаты инженерных изысканий.
Установление обязанности размещения в ЕИСЖС информации о прекращении ДДУ При расторжении, прекращении или одностороннем отказе от ДДУ Росреестр размещает данную информацию в ЕИСЖС, а не направляет уведомление эскроу агенту по электронной почте.
Введение обязанности ЖСК размещать информацию в ЕИСЖС Всю информацию, предусмотренную ЖК РФ, ЖСК теперь должны размещать не в ГИС ЖКХ, а в ЕИСЖС. Такая обязанность возникает у ЖСК по истечении 9 месяцев после вступления изменений в силу. До этого времени должна быть обеспечена возможность передачи и приема данных.
Расширение полномочий Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (Фонда)
Распространение компетенций Фонда на ДДУ, по которым исполнение обязательств застройщика обеспечивается страхованием ГОЗ Застройщик уплачивает взносы в компенсационный фонд по заключаемым ДДУ, если первый ДДУ по дому представлен на госрегистрацию после регистрации Фонда, и исполнение обязательств застройщика обеспечивается страхованием ГОЗ или поручительством банка. Если была застрахована ГОЗ в отношении всего дома, то эти нормы не применяются.
Регламентация деятельности организации, создаваемой Фондом для достройки проблемных объектов застройщиков-банкротов Имущество и обязательства застройщиков-банкротов для целей завершения строительства будет передаваться унитарной некоммерческой организации, которую должен создать Фонд. Эта организация будет финансироваться из средств Фонда, бюджета РФ и иных публично-правовых компаний и сможет становится приобретателем имущества банкрота без конкурса; при этом на нее не будут распространятся некоторые требования к застройщику, а также требования о целевом использовании средств и банковском контроле. Спецзастройщик Фонда должен будет достроить проблемные объекты и передать их дольщикам в течение 3-х лет.
Наделение Фонда полномочиями по проверке финансово-хозяйственной деятельности застройщика Фонд может проводить проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков (и компаний, входящих с ним в одну группу лиц) с привлечением оценщиков и строительных экспертов. Результаты проверки могут служить основанием для подтверждения признаков неплатежеспособности застройщика для обращения Фонда в суд с иском о банкротстве.
Расширение оснований для возврата средств компенсационного фонда К основаниям для перечисления денежных средств со счета компенсационного фонда на номинальный счет добавились отсутствие оснований для уплаты взносов и излишняя уплата денег.
Изменение законодательства о банкротстве (несостоятельности)
Регламентация особенностей банкротства ЖСК В Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внесена норма об особенностях банкротства жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
Обеспечение прав дольщиков, заключивших ДДУ в отношении небольших нежилых помещений и машино-мест, при банкротстве застройщика При банкротстве застройщиков специальные правила предъявления требований распространены не только на жилые помещения в многоквартирном доме, но и на нежилые помещения площадью не более 7 м2 (кладовки) и на машино-места. Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства.
Уточнение порядка достройки объектов застройщика-банкрота При передаче прав и обязательств в отношении проблемных объектов приобретатель принимает на себя не только объект незаверенного строительства, но и права на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, а также права на проектную документацию и права по договорам, заключенным с проектной организацией, генподрядчиком и (или) техзаказчиком. В положения об урегулировании обязательств застройщика по строительству объектов инфраструктуры добавлены объекты инженерно-технического обеспечения; уточнен порядок госрегистрации прав на такие объекты. В целях финансирования завершения строительства Фонд может заключать договоры (ДДУ), права по которым не могут быть уступлены до ввода дома в эксплуатацию, а страхование ГОЗ и уплата взносов в компенсационный фонд не производятся.

*  Данные нововведения не применяются к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018 (п. 13 ст. 8 Закона № 478-ФЗ).

Оценивая внесенные в конце предыдущего года изменения в законодательство, следует заметить, что в целом они достаточно существенны и, наверняка, повлияют как на планы застройщиков, так и на возможности их воплощения в жизнь. Некоторые из этих нововведений были вполне ожидаемыми или носили «технический» характер (исключение противоречий, возможность погашения целевых займов за счет средств дольщиков и т.п.), а другие (как, например, ускоренный переход на счета эскроу) – стали настоящим сюрпризом для многих.

Невольно возникает вопрос: это последние глобальные перемены в отрасли или в ближайшее время следует ожидать очередных корректировок правил игры на рынке? С уверенностью можно сказать, что законодательные инициативы еще появятся, но будут ли они значимыми для деятельности застройщика? Как говорится, поживем – увидим.