logo ECCON GROUP

Эскроу-счета – кому это выгодно

Обложка «Эскроу-счета – кому это выгодно»

Если одна реформа в строительстве – реформа сметного ценообразования – активно выжимает посредническое звено из связки «продавец-покупатель» для снижения стоимости строительной продукции, то одновременно другая – реформа долевого строительства – законодательным образом его навязывает. В результате отказа от института долевого участия в строительстве и его перевода на проектное финансирование между продавцом-застройщиком и покупателем жилой недвижимости появляется посредник – банк. Мнение о том, кто в этом «треугольнике» получает выгоды, высказала на круглом столе, организованном компанией ECCON GROUP для крупнейших застройщиков Москвы, управляющий партнер, финансовый директор компании Kaskad Family Татьяна Шелягина.

Шелягина Т.В.

Шелягина Т.В.

Управляющий партнер, финансовый директор компании Kaskad Family

Парадокс происходящих в жилищном строительстве перемен заключается в том, что кроме самих банков и государства внедряемая им система эскроу-счетов никому не выгодна. Не выгодна, прежде всего, непосредственным участникам долевого строительства – застройщикам и покупателям жилья.

Застройщику невыгодно,

так как при переходе на проектное финансирование он не сможет самостоятельно использовать средства дольщиков, тем самым не сможет управлять такой статьей затрат, как банковские проценты, при финансировании строительства на кредитные средства. В текущем периоде не все застройщики смогут из собственных средств платить ежемесячно проценты банку. Поэтому последние будут капитализироваться, что приведет к увеличению затрат на проект – по оценкам экспертов оно составит от 4% до 13%.

Деятельность застройщика получает еще одного регулятора – банк, контроль которого будет осуществляться до окончания срока кредитного договора, по существу, до раскрытия эскроу-счета. Четкого механизма раскрытия таких счетов до сих пор нет. По сути, застройщик превращается в некую административную единицу с риэлторской компетенцией для обогащения банка. При этом при сохранении всех рисков рентабельность проектов будет падать.

Как будет действовать и что это будет за система – система альтернативного финансирования для застройщиков, которые не получили проектное финансирование, – до сих пор не понятно.

Банк получает тройную выгоду!

  1. Банк заработает на ипотеке. В последние годы около 60-70% жилья строится за счет ипотечных ресурсов. Чем дешевле квартира, тем выше в ней ипотечная доля.
  2. Банк заработает на обороте той денежной массы, которая будет накапливаться на эскроу-счетах. Эта масса – актив банка, резервирование таких средств не предусмотрено, да и бессмысленно с точки зрения правил банковской деятельности. Деньги эскроу-счетов в общем денежном «котле» не обособишь, они поступят в оборот для получения банком процентного дохода.
  3. Банк заработает на гарантиях, обеспечениях, залогах и т.п., объем которых с учетом масштабов жилищного строительства возрастет многократно.

Покупателю жилья это невыгодно,

ведь платит в итоге за все и всегда именно он, конечный потребитель. И речь идет не только о включении в стоимость недвижимости новых затрат застройщика, возникающих при переходе на проектное финансирование. Но и о разрушении системы взаимоотношений между застройщиком и его клиентом. Теперь застройщик лишается основных инструментов для привлечения покупателей, так как у него нет интереса предлагать скидки, рассрочки и т.п., ведь он не управляет финансовой моделью, а его клиент теряет последнюю возможность купить жилье подешевле – цена продаж для готового объекта будет в любом случае уже на уровне рынка, максимальной.

С учетом банковских процентов и прочих издержек проектного финансирования, повышения ставки НДС, планируемого увеличения отчислений в компенсационный фонд естественно ожидать значительного удорожания жилой недвижимости. А это – ухудшение ситуации с обеспечением жильем населения, усложнение экономических условий его жизни и, как следствие, – рост социальной напряженности. Вывод напрашивается один – принятые в сфере долевого строительства решения требуют серьезной доработки.

 

* Ваш логин:

* Ваш пароль:

Запомнить меня

Я забыл пароль РЕГИСТРАЦИЯ

* обязательные поля