logo ECCON GROUP

Инвестиции в загородную недвижимость

Обложка «Инвестиции в загородную недвижимость»

В условиях неустойчивости банковской системы, высокой волатильности финансовых рынков, неопределенности общей экономической ситуации самым безрисковым способом сохранения и приумножения капитала по-прежнему являются инвестиции в недвижимость. Приметой времени становится коммерциализация рынка малоэтажного загородного строительства, показывающего относительно высокую доходность. Подробности этого быстро набирающего динамику явления выяснял наш корреспондент у Вадима Куликова и Виктора Сиротина, владельцев строительной компании СК «БАУХАУС».

— Ваша компания уже много лет успешно работает с инвесторами, которые вкладываются в строительство загородной недвижимости с целью ее последующей продажи. Расскажите, пожалуйста, о ваших проектах и, что особенно интересно, какую доходность они обеспечили участникам.

— Мы накопили большой опыт работы с инвесторами – с 2011 года строим и продаем коттеджи по всему Подмосковью. Как правило, доля внешнего финансирования колеблется от 50 до 100%. Часто инвестор начинает с незначительной доли, но после завершения проекта увеличивает ее под впечатлением итоговой доходности. Долгосрочное взаимодействие с инвестором обычно выстраивается по мере получения положительных результатов – вот конкретный пример.

В 2012 году наш инвестор, вложил в строительство дома 5 млн. рублей на этапе черновой отделки. Через 8 месяцев объект был куплен и инвестор заработал 7 млн. рублей, то есть доходность его вклада достигла 60% годовых. Он убедился в эффективности такой модели и мы сразу начали новый проект.

Далее этот же инвестор увеличил инвестиции до 20 млн. руб., за счет которых в 2013 году приобретено два земельных участка и возведено два коттеджа «под ключ». На строительство ушло около 6 месяцев и еще столько же на продажу готовых объектов – каждый стоил 17 млн. руб. Наша часть в прибыли, как исполнителей, составила 40%, это 2,8 млн. руб. Инвестор вернул инвестиции с приростом в 8,4 млн. руб. или 42% годовых.

В приведенном примере дома имели уровень «комфорт»; это уже не «эконом», но еще не «бизнес». Цены лотов в 17 млн. рублей были на верхней границе рынка, мы сильно рисковали. Только благодаря безупречному качеству строительства, отделки и хорошему благоустройству участков наши дома быстро нашли покупателя. Далее было принято решение о переходе в сегмент «бизнес», где до сих пор и находимся.

В сезон 2014-2015 инвестор вошел с инвестициями 40 млн. руб., в сезон 2015-2016 – уже 60 млн. рублей, в сезон 2017-2018 – 70 млн. рублей. Мы, как идейные вдохновители и строители, стараемся, чтобы годовая прибыль инвестора не опускалась ниже привлекательного для него и достижимого для нас уровня в 40%.

— Для инвестиций в недвижимость надо обладать достаточно серьезными средствами. С кем вы сотрудничаете и кто может стать вашим инвестором?

— Пока все наши инвесторы из числа топ-менеджеров крупных компаний. Все они – с хорошим образованием, разбираются в экономике и финансах, поэтому понимают, что деньги должны работать, что проценты по депозиту не покрывают даже инфляцию, что недвижимость – это «твердая валюта». Они ищут интересные и прибыльные варианты для инвестирования. Наш союз с инвестором – всегда синергия, в результате которой строятся замечательные дома, где «вьются семейные гнезда» и рождаются дети.

— Есть мнение, что загородная недвижимость мало востребована и сейчас не лучшее время для нее, что вложения в жилье растут в самой Москве. Вы можете подтвердить, что по тем направлениям, где вы предлагаете строить, есть спрос и он, действительно, стабилен?

— Рынок Московской области очень разнообразен и интересен. Как говорят риэлторы и девелоперы, для хорошей продажи всегда действует правило «трех М – Место, Место и еще раз Место». Но мы, конечно, по каждому проекту предварительно тщательно собираем и анализируем статистику, причем не только на предмет спроса/предложения, но и для понимания того, соответствуют ли его параметры месту расположения поселка, статусу его жителей, ожиданиям потенциального покупателя.

В основном, мы работаем по двум направлениям: Киевское/Калужское шоссе, то есть территория Новой Москвы, а также Новая Рига – самое скоростное и современное шоссе Подмосковья. Эти направления всегда в топе. По нашим данным, средняя цена сделки выше на Новой Риге. Поэтому все новые проекты разворачиваем именно здесь.

Хотя и на Новой Риге есть много «мертвых» поселков, с которыми лучше не связываться. Помимо живописного пейзажа нужно учитывать много факторов, досконально изучать историю строительства и заселения поселка, его инфраструктуру и кто им управляет, проверять состояние коммуникаций и т.п. Мы постоянно мониторим рынок, общаемся со многими частными риэлторами и девелоперами, исследуем подробности сделок, на основе чего формируем выводы и, при необходимости, корректируем свои планы.

Мы отобрали несколько поселков для строительства, в которых за последние три года наблюдался стабильный и высокий уровень продаж. Туда постоянно едут покупатели и количество свободных участков там стремительно уменьшается. Сейчас самое лучшее время для нашего вхождения в эти поселки. Они практические застроены и заселены, вечерами в домах горит свет, а днем на улицах гуляют дети. Покупатель въезжает в дом, где вокруг уже нет стройки, где тихо и чисто.

— Почему вы считаете, что потенциальным инвесторам выгоднее вложить деньги именно в ваши проекты, чем разместить их на банковском депозите или с коммерческой целью купить квартиру в новостройке?

— Всем известно, что проценты по депозиту не перекрывают даже инфляцию. Бесполезно ждать прибыли от мизерных процентов. А вот при выборе для инвестиций квартиры в новостройке или загородного дома стоит подумать, ведь плюсы имеют оба варианта. Почему же инвесторы идут именно в загородное строительство, в чем его неоспоримые преимущества?

Для того, чтобы заработать на новостройке, надо покупать квартиру на этапе котлована. Это означает, что начало продаж начнется не раньше, чем через 1,5-2 года в лучшем случае. Мы же строим дом за 6-8 месяцев, что в 3-4 раза быстрее варианта с квартирой.

Не теряют по-прежнему своей актуальности все риски участия в многоэтажном строительстве, включая долгострой и проблемы обманутых вкладчиков. Инвестор, заключая договор с застройщиком, по сути, платит за его намерение построить многоквартирный дом и ждет результата, на который не может повлиять. Все новости о ходе строительства и времени ввода дома в эксплуатацию инвестор получает только из небольших заметок в социальных сетях застройщика или от менеджеров его коммерческой службы.

У нас – все с точностью до наоборот. Мы предпочитаем живое общение. Инвестор в любой момент может договориться с нами о встрече, провести на объекте инспекцию, удостовериться в соответствии хода строительства, его сроков и качества проектной документации. При желании он может использовать свои административные и иные ресурсы для ускорения работ, чему мы всегда рады. Часто инвесторы, сами того не ожидая, положительно влияют на продажи. У нас есть много примеров, когда дома покупали родственники и знакомые инвесторов.

— Если не секрет, какие у вас есть в настоящее время проекты для инвесторов и что они собой представляют, сколько средств надо вложить, в какие сроки и когда ожидается их возврат, каковы гарантии того, что объекты будут быстро реализованы?

— Сегодня мы предлагаем участие в проекте «Палермо 360». Это двухэтажный коттедж площадью 360 кв.м из керамического кирпича с мансардой. Дизайн интерьера и общую планировку дома мы разрабатывали 9 лет, используя отзывы наших покупателей. Каждый дом этой серии становится чуть лучше предыдущего. Строить будем в коттеджном поселке «Новорижский», который входит в группу «премиум» поселков Villagio Estate и находится в 23 км от МКАД.

Старт – 1 марта 2019 года, общий срок – не более 10-12 месяцев, из них строительство 7 месяцев, продажа 1-5 месяцев. Инвестиции – 22 млн. руб., чистая прибыль – 10 млн. руб. Самое комфортное и удобное инвестирование – в два этапа по 50%. На первый транш будет приобретен участок, построена «коробка» – фундамент, стены, крыша и окна, то есть замкнут тепловой контур, – и получены все необходимые документы на дом. Второй транш должен поступить через три месяца. Он предназначен для проведения инженерных коммуникаций, выполнения отделки, необходимого меблирования и организации рекламы.

Мы накопили достаточный опыт и точно знаем, что нужно нашему покупателю. Мы тщательно следим за тем, чтобы наше предложение всегда оставалось одним из самых привлекательных по цене. Однако мы не можем гарантировать с вероятностью в 100%, что дом будет куплен за 1-5 месяцев. Но мы гарантируем максимальную доходность инвестиций и чуткое отношение к партнерам.

— Насколько вы профессиональная команда? Необходимо ли непосредственное участие инвестора в самом процессе?

Вадим Куликов

Вадим Куликов

— Мы молоды, эффективны, у нас дружная команда с большим опытом реализации подобных проектов. Каждый сотрудник – настоящий професссионал в своем деле. Штат компании полностью укомплектован, в том числе и на самих строящихся объектах. Наши специалисты – это профессиональные строители, архитекторы, дизайнеры, проектировщики, снабженцы и риэлторы такого уровня, который обеспечивает инвестору оговоренную им норму прибыли.

У нас имеются все необходимые знания и навыки, множество партнерских соглашений с крупнейшими поставщиками материалов, специализированное оборудование, допуски ко всем видам работ.

Виктор Сиротин

Виктор Сиротин

Непосредственное участие инвестора необходимо на этапе получения финансирования и в момент отчуждения объекта новому собственнику. В остальном – свобода его выбора. У нас сложилась идеальная схема взаимодействия, при которой мы стараемся ограждать инвестора от ненужных забот и берем на себя все производственные и коммерческие процессы. Инвестору остается лишь контроль на основе доступа к любому документу, а также к установленным на площадке видеокамерам. Через специальное приложение на телефоне он всегда может отслеживать состояние стройки и задавать уточняющие вопросы в режиме онлайн. Кроме того, ежемесячно мы проводим собрания, на которых отчитываемся о строительных и финансовых показателях.

— Так все же почему лучше вкладываться в загородную недвижимость?

— Если совсем коротко – минимум рисков и максимум доходности.

Деньги инвестора защищены с первого шага – с покупки земли, которая сразу регистрируется на него. Далее также все возникающие в процессе строительства материальные ценности оформляются на инвестора. Не более чем за год он становится обладателем высоколиквидного качественного объекта в готовом жилом поселке в престижном месте недалеко от Москвы. Даже самая консервативная оценка готового дома будет превышать затраты инвестора. В среднем их доходность составляет по нашим проектам около 40% годовых.

По окончании строительства, мы заключаем комплексный договор страхования загородного имущества.

В нашей модели инвестор взамен своих денег сразу получает ликвидное имущество. На каждом этапе у него есть земельный участок и каменный застрахованный дом. Это самая твердая и надежная валюта во все времена.

 

* Ваш логин:

* Ваш пароль:

Запомнить меня

Я забыл пароль РЕГИСТРАЦИЯ

* обязательные поля