Оптимизация структуры и снижение рисков в девелоперском бизнесе, сентябрь 2026

Содержание программы

I. Введение в проблематику анализа структуры группы компаний в инвестиционно-строительной отрасли

• Специфика инвестиционно-строительного процесса. Жизненный цикл девелоперских проектов.
• Важность комплексного подхода к анализу структуры и оценки исполняемых ролей различных участников строительного процесса.

II. Правовые основы деятельности участников в девелопменте

• Застройщик: определение и ключевые функции согласно ГрК РФ и Закону № 214-ФЗ. Требования к застройщику.
• Технический заказчик: определение и полномочия согласно ГрК РФ и ГОСТам (национальным стандартам РФ). Особенности его роли как посредника между застройщиком и проектировщиками/подрядчиками.
• Генеральный подрядчик и подрядчик: определение по ГК РФ. Разграничение их ответственности и функций.
• Проектировщики: роль и ответственность согласно ГрК РФ и ГК РФ.
• Агенты (например, по продажам): правовая природа агентских отношений по ГК РФ.
• Типология договорных отношений в строительстве: договоры подряда (генерального, субподряда) по ГК РФ, договоры на оказание инжиниринговых услуг, на управление проектами, на услуги технического заказчика, на услуги строительного контроля, агентские договоры и др.

III. Ключевые налоговые риски в отношении договоров между участниками инвестиционно-строительного процесса

• Оценка договорных условий: соответствие рыночным ценам, особенно для услуг техзаказчика, генподрядчика, агентских вознаграждений.
• Особенности совмещения функций участниками инвестиционно-строительного процесса (например, застройщик и техзаказчик, генподрядчик и техзаказчик и др.). Анализ налоговых рисков, связанных с совмещением функций.
• Выявление рисков, связанных с дроблением, необоснованным распределением затрат, ценообразованием между компаниями группы согласно НК РФ. Примеры оценки положений договоров между техзаказчиком и застройщиком на предмет рисков.
• Признаки подрядных отношений как факторы переквалификации посреднических договоров. Позиция ФНС и судебная практика.
• Практические примеры и рекомендации по минимизации рисков.

IV. Анализ структуры группы с учетом выполняемых функций в строительном процессе («as-is»)

• Функциональное зонирование: определение ключевых функций на каждом этапе жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта.
• Оценка распределения функций между специализированными компаниями группы (застройщик, техзаказчик, генподрядчик, подрядчики, агенты и др.) с точки зрения их правового статуса и деловой цели.
• Оценка экономической эффективности каждой компании в группе с учетом ее роли в инвестиционно-строительном процессе. Анализ распределения прибыли и финансовых потоков внутри группы: насколько оно соответствует вкладу каждой компании, определенному ее функциями и ответственностью по договорам. Взаимосвязь между структурой, договорными отношениями и финансовыми результатами проектов.

V. Оптимизация бизнес-процессов и организационной структуры, экономическая целесообразность структуры группы («to-be»)

• Рекомендации по оптимизации процессов взаимодействия между застройщиком, техзаказчиком, генподрядчиками, подрядчиками, агентами и др., исходя их правового статуса, договорных отношений, особенностей налогообложения.
• Рекомендации по изменению организационной структуры, формированию штатных расписаний у застройщика, техзаказчика и др. для повышения прозрачности, управляемости и снижения издержек.
• Разбор реальных примеров анализа структуры групп компаний с учетом правовых аспектов, особенностей совмещения/распределения функций и анализа договорных отношений.
• Особенности документооборота (по приемке и сдаче работ, по оплатам, по движению материалов) между застройщиком и техзаказчиком, подрядчиками, без одного генподрядчика, в том числе ведение общего журнала работ и исполнения других требований ГАСН. Автоматизация сквозного процесса «end-to-end», взаимодействие застройщиков, технических заказчиков и подрядчиков.
• Ключевые выводы семинара с акцентом на специфику строительной отрасли и нормативно-правовое регулирование.

Об организаторе

АКГ «Эксклюзив Консалтинг» (ЕССОN GROUP) с 2000 года способствует развитию строительной отрасли, находится в центре всех нововведений и прилагает усилия к формированию баланса интересов государства, бизнеса и неквалифицированных инвесторов – физических лиц.

Аудиторская компания «Эксклюзив Консалтинг» более 25 лет ведет аудиторскую деятельность со специализацией в строительстве, а также образовательную деятельность для главных бухгалтеров и руководителей финансово-экономических служб строительных и девелоперских компаний.

Успешно проведено более 300 семинаров в России и за рубежом. Компанией издано 8 книг и методических пособий, в том числе получившая широкое признание книга «Капитальное строительство: финансирование, учет и налогообложение».