Записи семинаров

Содержание программы

День #1

ИЗМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

ОСОБЕННОСТИ МОДЕЛИ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА И ОТЧЕТНОСТИ В СВЯЗИ С ПЕРЕХОДОМ НА ЭСКРОУ-СЧЕТА. ПАЛИТРА МНЕНИЙ.

1. Теоретические основы модели учета у застройщиков: квалификация отношений сторон по договору долевого участия (ДДУ).
2. Определение финансового результата у застройщиков до применения эскроу-счетов. Исторический подход – экономия по окончании строительства. Сводная схема расчета финансового результата застройщика в виде экономии. Варианты применения расчета дохода застройщика в виде экономии по окончании строительства.
3. Модификация модели учета у застройщика в связи с изменением законодательства. Палитра мнений об изменении модели учета у застройщиков, привлекающих средства на эскроу счета: агентские отношения (целевое финансирование), ДДУ = ДКП, ДДУ = Услуги застройщика (работы).
4. Практика применения МСФО у застройщиков, работающих по 214-ФЗ в России. Особенности бухгалтерского учета (учетной политики) при привлечении средств дольщиков с использованием эскроу-счетов.
5. Бухгалтерский учет отношений с дольщиками:
   • Учет заключенных ДДУ;
   • Учет поступлений денежных средств по ДДУ на счета эскроу;
   • Учет задолженности по ДДУ с дольщиками;
   • Учет раскрытия счетов-эскроу и поступления средств на счета застройщика;
   • Учет передачи объектов долевого строительства дольщикам;
   • Учет рассрочки платежей по ДДУ (после раскрытия эскроу-счетов);
   • Учет расчетов с дольщиками при изменении цены ДДУ.
6. Позиция контролирующих органов по учету средств на счетах эскроу у застройщика.
7. Сводная схема учета деятельности застройщика, привлекающего средства на счета эскроу. Корреспонденции счетов.
8. Бухгалтерский учет финансовых результатов у застройщика при использовании эскроу-счетов – варианты и методы. Факторы, влияющие на выбор метода расчета финансового результата застройщика. Влияние методов на показатели бухгалтерской отчетности застройщика. Схемы учета и корреспонденции счетов.
9. Особенности применения застройщиком способа «по мере готовности». Алгоритм расчета финансового результата. Рассмотрение модели расчета в формате EXCEL и в программе 1С (на примере разработки ECCON GROUP).
10. Подходы к организации учета затрат у застройщика с использованием различных счетов (08, 20, 23, 25, 26). Варианты закрытия счетов затрат.
11. Особенности бухгалтерского учета процентов по кредитам у застройщиков. Особенности учета расходов после ввода объекта в эксплуатацию.

День #2

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И УЧЕТ НДС В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. НАЛОГОВЫЕ СПОРЫ ПО НДС

1. Типовые и модифицированные схемы отношений сторон в инвестиционно-строительном процессе. Особенности договорных отношений между участниками.
2. Особенности НДС у застройщика в долевом строительстве: основы сформировавшегося подхода к налогообложению. НДС у застройщика: модификация налоговой позиции при использовании эскроу-счетов. Применение льготы по НДС. Определение «услуг застройщика». Обсуждение влияния исключения из 214-ФЗ понятия «услуги застройщика». Обоснование возможности применения льготы по НДС в связи с реформой законодательства. Актуальная позиция налоговых органов в отношении применения льготы по НДС к услугам застройщика.
3. Особенности налогообложение НДС у застройщика:
   • при реализации жилой недвижимости по ДКП;
   • при реализации нежилой недвижимости по ДКП;
   • при передаче жилой недвижимости по ДДУ;
   • при передаче нежилой недвижимости непроизводственного назначения по ДДУ;
   • при передаче нежилой недвижимости производственного назначения по ДДУ.
4. Особенности организации учета входящего НДС у застройщика, привлекающего средства дольщиков. Организация учета НДС у застройщика в зависимости от вида и назначения помещений. Обоснование способов распределения сумм входящего НДС.
5. Основные споры по НДС с налоговыми органами. Развитие практики о применении льготы по НДС с услуг застройщика по нежилым помещениям в МКД. Понятие объектов производственного и непроизводственного назначения.
6. Налогообложение НДС передачи апартаментов дольщикам с учетом позиции контролирующих органов.
7. Налогообложение НДС передачи органам власти и иным лицам объектов социальной инфраструктуры.
8. Вычеты НДС по нежилым помещениям, остающимся в собственности застройщика. Новая судебная практика.
9. Обязательные элементы учетной политики по НДС.
10. Основные вопросы налоговых органов при проверке налогоплательщиков в строительстве.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И УЧЕТ НДС В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. НАЛОГОВЫЕ СПОРЫ ПО НДС

1. Налог на прибыль застройщика: основы сформировавшегося подхода к налогообложению. Модификация налоговой позиции при использовании эскроу-счетов. Позиция контролирующих органов в отношении налогообложения ДДУ с эскроу-счетами.
2. Палитра мнений об изменении модели налогового учета у застройщика, привлекающего средства на эскроу: целевое финансирование, ДДУ=ДКП, ДДУ=Услуги (работы) застройщика? Законодательные инициативы по урегулированию порядка учета средств дольщиков на счетах эскроу.
3. Сравнение подходов к применению финансового результата застройщика в налоговом учете: экономия, доходы-расходы, равномерный порядок признания дохода, в т.ч. с учетом позиции Минфина России.
4. Налог на прибыль у застройщика: сформировавшаяся позиция по экономии определения финансового результата по объекту строительства (МКД) или в разрезе участников долевого строительства.
5. Признание в налоговом учете перерасхода денежных средств дольщиков.
6. Признание в налоговом учете расходов после ввода объекта в эксплуатацию.
7. Включение в уменьшение экономии застройщика затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры и иных обременений. Оценка обоснованности использования средств дольщиков на инфраструктурные объекты и иные обременения. Отражение в бухгалтерском и налоговом учете различного рода обременений. Оптимальный порядок учета затрат на объекты инфраструктуры с точки зрения налоговых последствий.
8. Изменения в НК РФ норм относительно строительства инфраструктурных объектов.
9. Застройщик на УСНО: основы сформировавшегося подхода к налогообложению. Модификация налоговой позиции при использовании эскроу-счетов. Позиция налоговых органов после реформирования законодательства о долевом строительстве относительно применения УСНО. Особенности исчисления налоговой базы при переходе с УСНО на ОСНО.

Основные темы семинара

День #1

МОДЕЛИ БУ И НУ У ЗАСТРОЙЩИКОВ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ И БЕЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЭСКРОУ-СЧЕТОВ

1. Актуальное состояние реформы жилищного строительства.
   Нормативное регулирование трех режимов в жилищном строительстве:
   • застройщики с проектным финансированием и эскроу-счетами;
   • специализированные застройщики;
   • застройщики переходного периода – с подтверждением готовности.
2. Финансово-юридические структуры в Группах компаний застройщиков. Плюсы и минусы. Возможности оптимизации.
3. Модели бухгалтерского и налогового учета деятельности застройщиков жилищного строительства. Квалификация отношений сторон по ДДУ.
4. Учет у застройщика, привлекающего средства с использованием эскроу-счетов. Проектное финансирование и учет расчетов с банком.
5. Особенности составления бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика.
6. Модификация подходов к определению финансового результата в связи с переходом на эскроу-счета. Доход застройщика в переходный период.
7. Определение услуг застройщика.
8. Возможные подходы к разработке методики расчета дохода застройщика и ее практическая реализация. Пример методики.
9. Особенности учетной политики застройщика.

День #2

НАЛОГОВАЯ ПРАКТИКА В ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКОВ, ПРИМЕНЯЮЩИХ ОСНО И УСНО

1. Особенности учета и налогообложения у застройщиков на ОСНО.
2. Основные налоговые споры у застройщиков в жилищном строительстве.
3. Налогообложение дохода в виде экономии после сдачи объекта. Особенности исчисления дохода. Налог на прибыль у застройщика.
4. НДС у застройщика, совмещающего функции генерального подрядчика. Актуализация проблемы обложения НДС услуг застройщика. НДС при строительстве нежилых помещений в многоквартирных домах. Вычеты НДС у застройщика.
5. Расходы застройщика и целевое использование средств дольщиков. Распределение общих расходов. Учет затрат на строительство инфраструктуры. Затраты, понесенные за счет услуг застройщика.
6. Тенденции развития налоговой практики в условиях изменением моделей финансирования строительства.
7. Особенности бухгалтерского учета и налогообложения застройщиков, применяющих УСНО. Основные причины налоговых споров. Особенности учета финансового результата.

Основные темы семинара-практикума

1. Правовые вопросы перехода от долевого строительства к проектному финансированию
2. Методические рекомендации по вопросам подготовки заявлений о соответствии строящегося объекта недвижимости
3. Условия проектного банковского финансирования от ведущих банков России. Практический пример финансовой модели
4. Требования банков к застройщикам. Оценка финансового состояния застройщика по нормативам финансовой устойчивости и оценке непрерывности деятельности
5. Использование облигационных займов для привлечения финансирования. Закрытые паевые фонды
6. Альтернативные законные способы привлечения финансирования

Основные темы семинара – день #2

1. Модели Б/У и Н/У у всех категорий застройщиков
2. Практическое моделирование системы учета
3. Спорные вопросы налогообложения в деятельности застройщиков. Налоговые споры. Правовые позиции по ключевым вопросам налогообложения

Основные темы семинара – день #1

1. Практическое применение изменений в долевом жилищном строительстве
2. Единая информационная система жилищного строительства
3. Актуальное состояние реформы жилищного строительства. Неоднозначные вопросы переходного периода
4. Условия проектного банковского финансирования от ведущих банков России. Практический пример финансовой модели
5. Требования банков к застройщикам. Оценка финансового состояния застройщика по нормативам финансовой устойчивости и оценке непрерывности деятельности
6. Использование облигационных займов для привлечения финансирования
7. Альтернативные законные способы привлечения финансирования