В частности, Федеральными законами от 29.07.2017 № 218-ФЗ 1 (далее – Закон № 218-ФЗ) и от 01.07.2018 № 175-ФЗ 2 (далее – Закон № 175-ФЗ) были внесены изменения в Закон № 214-ФЗ 3, предполагающие следующее:
В конце декабря 2018 года был принят очередной закон, который внес существенные изменения в требования Закона № 214-ФЗ – Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ 4 (далее – Закон № 478-ФЗ). Нормами данного закона предусмотрен ускоренный переход на применение эскроу-счетов для проектов, которые ранее могли быть реализованы по старым правилам.
В частности, согласно п. 16 ст. 8 Закона № 478-ФЗ привлечение денежных средств для долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу по ДДУ, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, если договоры участия в долевом строительстве с дольщиками таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, за исключением ДДУ, заключенных в отношении объектов, которые соответствуют установленным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных ДДУ 5.
Таким образом, согласно действующим правилам по всем ДДУ, заключенным (представленным на государственную регистрацию) после 1 июля 2019 года, привлечение средств возможно только с использованием эскроу-счетов, вне зависимости от того, когда по такому объекту было получено разрешение на строительство. Исключением будут являться только объекты, соответствующие утвержденным Правительством РФ критериям.
Однако, представим такую ситуацию. Застройщик заключил ДДУ до 1 июля 2019 года, уплатил обязательные взносы в компенсационный фонд. Оплата от дольщика по данному договору застройщику не поступила. Далее в отношении договора участником долевого строительства было заключено соглашение об уступке прав требования с третьим лицом (новым участником долевого строительства).
Возникает вопрос: на какой счет должна поступить оплата по договору от нового участника долевого строительства, если она поступает после 1 июля 2019 года – на счет эскроу или расчетный счет застройщика?
Рассмотрим, что на этот счет предусматривают нормы действующего законодательства.
Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).
Закон № 214-ФЗ допускает уступку прав требований по ДДУ участником долевого строительства с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
По общему правилу, закрепленному в ст. 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Из совокупности норм Закона № 214-ФЗ и ГК РФ следует, что соглашение об уступке прав по ДДУ с переводом долга заключается с согласия застройщика.
На основании ст. 17 Закона № 214-ФЗ соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по ДДУ, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о госрегистрации недвижимости).
Если цедентом является юридическое лицо, то цена уступки по ДДУ уплачивается после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке. За несоблюдение данного порядка указанное юридическое лицо несет ответственность согласно законодательству РФ (п. 4 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
В случае когда права требований по ДДУ уступает дольщик, являющийся владельцем счета эскроу, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора) о такой уступке переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства (п. 10 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).
Таким образом, действующим законодательством не запрещается заключение сделки по уступке прав требования по ДДУ, цена которого не оплачена полностью. В таком случае права уступаются одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства и с получением соответствующего согласия от застройщика на перевод долга. Сделка по уступке подлежит обязательной государственной регистрации.
По вопросу об обязанности применения счетов эскроу при получении застройщиком оплаты по договорам уступки прав по ДДУ следует отметить следующее.
Как было сказано выше, в соответствии с изменениями, внесенными в законодательство о долевом строительстве, привлечение застройщиком средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу:
Данные требования действует в том числе для застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018 года.
С учетом того, что момент перехода на использование счетов эскроу и в том, и в другом случае связывается с датой предоставления ДДУ на государственную регистрацию, а порядок оплаты цены ДДУ определяется условиями договора, можно сделать вывод, что факт оплаты или неоплаты цены ДДУ никак не влияет на обязанность застройщика использовать эскроу-счета.
Из вышесказанного следует, что если ДДУ будет подан на государственную регистрацию до 1 июля 2019 года, а платежи по данному договору будут поступать застройщику после этой даты, то требования ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ (о счетах эскроу) к таким договорам не подлежат применению, за исключением случая, когда застройщик решит досрочно перейти на использование эскроу-счетов по всему объекту.
Более того, следует отметить, что законодательством предусмотрены два альтернативных способа защиты прав участников долевого строительства (п. 1.2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ):
Одновременное применение этих двух самостоятельных способов защиты прав законом не предусмотрено.
Аналогичные нормы предусмотрены Законом о госрегистрации недвижимости. Согласно п. 3 ст. 48 данного закона при государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Законом № 218-ФЗ, по представленному на государственную регистрацию ДДУ. В случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в порядке, предусмотренном ст.ст. 15.4, 15.5 Закона № 214-ФЗ, данные положения не применяются (п. 6.2 ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости).
Таким образом, если при регистрации ДДУ до 1 июля 2019 года по нему были уплачены взносы в компенсационный фонд, то при внесении платежей по договору после 1 июля 2019 года счета эскроу не применяются.
Аналогичной позиции придерживаются и официальные органы. Например, в ответ на частный вопрос Клуба инвесторов Москвы Минстрой России подтвердил, что по действующим ДДУ, заключенным до 1 июля 2019 года, запрета на привлечение средств не установлено, а требования по эскроу на них не распространяются.
Что касается оплаты по договорам уступки прав требования по ДДУ, то по нашему мнению, в таком случае также следует учитывать следующие обстоятельства.
Определяющим документом для применения обязанности по использованию счетов эскроу является именно договор участия в долевом строительстве. В общем случае ДДУ и договор уступки прав требований по ДДУ не приравниваются друг к другу.
Кроме того, законодательство отличает факт государственной регистрации ДДУ от факта государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по ДДУ (ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости).
Обязанность дольщика уплатить цену ДДУ путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу должна быть предусмотрена в ДДУ (п. 2 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).
На основании норм п. 1 ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Соответственно, в том случае, если первоначальный договор участия в долевом строительстве не предусматривал внесение цены с размещением средств на счетах эскроу, то оплата застройщику от нового участника долевого строительства, который приобрел право требования в результате уступки, также должна поступать без использования этих счетов. В действующем законодательстве отсутствуют требования о применении норм ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ по отношению к соглашениям об уступке прав требования по ДДУ.
Таким образом, по нашему мнению, исходя из буквального прочтения норм действующего законодательства, оплата денежных средств застройщику от нового участника долевого строительства, поступившая на основании договора уступки по ДДУ, который был подан на государственную регистрацию до 1 июля 2019 года, может осуществляться без использования требований ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ о размещении средств на счетах эскроу.
Однако следует отметить, что, принимая Закон № 478-ФЗ, который предусматривает ускоренный переход застройщиков на использование эскроу-счетов, законодатель исходил из намерения ограничить возможности застройщика по прямому привлечению денежных средств граждан, поэтому мы не исключаем того, что у уполномоченных органов может быть иное мнение по рассматриваемому вопросу, несмотря на формулировки норм закона.
1 Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2 Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
3 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
4 Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
5 Указанные критерии утверждены Постановлением Правительства РФ № 480 от 22.04.2019 и предусматривают, что для получения права достраивать объект без использования счетов эскроу застройщику необходимо, чтобы строящийся объект был готов не менее чем на 30% (для отдельных проектов данный процент снижен) и площадь проданных по ДДУ помещений по объекту составляла не менее 10%.
