Первая сессия Дискуссионного клуба состоялось 24 марта 2021 года и была посвящена актуальной теме методологии учета: «Обязательства сторон по ДДУ – как отражать в учете застройщика?». Было предложено обсудить, отражаются ли в учете застройщика активы и обязательства по факту заключения договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).
Долгое время бухгалтерами практиковался следующий подход к отражению целевого финансирования – в момент государственной регистрации ДДУ в учете отражалась корреспонденция счетов по формированию взаимных договорных обязательств сторон, например, такая: Дт 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кт 86 «Целевое финансирование». А по факту поступления денежных средств на расчетный счет застройщика обязательства дольщика закрывались.
В связи с переходом на использование счетов эскроу и проектное финансирование у профессионального сообщества возник вопрос о допустимости использования такого подхода. Ведь денежные средства дольщика при такой схеме работы поступят застройщику только по окончанию строительства объекта, после раскрытия счетов эскроу, поэтому в учете в течение строительства будут «висеть» как активы, так и обязательства в сумме цены заключенных ДДУ.
Обсуждение вопроса вышло достаточно интересным и наполненным.
Сначала презентацию экспертного мнения представил модератор дискуссии – генеральный директор и основатель ECCON GROUP Ольга Гаращенко. Она обобщила все имеющиеся аргументы и привела ссылки на нормативные акты, которые регламентируют обсуждаемый вопрос.
В частности, был рассмотрен исторический аспект отражения в учете целевого финансирования. Вспомнили о том, что обязательства по заключенным ДДУ ранее отражались по аналогии с государственной помощью и обсуждаемая корреспонденция счетов являлась одним из вариантов ее отражения, что изначально было спорным для целевого финансирования застройщика, но «так уж повелось».
Также было обращено внимание на то, что согласно действующим стандартам бухгалтерского учета факт заключения договора сам по себе не рождает факт хозяйственной жизни, подлежащий отражению в учете. Иными словами, необходимо отличать понятие «договорного обязательства» как юридической категории от понятия «задолженность» как категории бухгалтерской. Например, в момент заключения договора купли-продажи недвижимости никакие обязательства не отражаются.
Таким образом, была озвучена позиция компании ECCON GROUP по рассматриваемому вопросу: факт заключения ДДУ с дольщиком сам по себе не подлежит отражению в учете, поскольку не формирует активов и обязательств, но может быть отражен на забалансовых счетах в части отражения договорных обязательств по передаче объекта долевого строительства после ввода в эксплуатацию. Если застройщику удобно отражать в балансовом учете корреспонденцию счетов по факту заключения ДДУ, это можно считать допустимым, но при условии, что при отражении в бухгалтерской (финансовой) отчетности корреспонденция будет отражена свернуто.
Все обоснования данной позиции можно найти в методических материалах к первой сессии Дискуссионного клуба.
В ходе дальнейшего обсуждения темы большинство участников дискуссии согласилось с предложенным решением: факт заключения (госрегистрации) ДДУ не подлежит отражению в учете и отчетности, проводки Дт 76 Кт 86 – ушли в прошлое. Ели застройщик продолжает отражать «виртуальные» обязательства в учете – пожалуйста, но в отчетности данные должны быть «схлопнуты».
Однако были озвучены и некоторые альтернативные мнения по предмету обсуждения. Например, один из участников дискуссии предложил провести аналогию с арендными отношениями, ведь именно там можно найти нормы о формировании «взаимных обязательств». В ответ на это предложение был приведен весомый аргумент: для аренды действуют специальные нормы, которых – увы! – для деятельности застройщика не предусмотрено.
Своим мнением поделились и коллеги – аудиторы, специализирующиеся на отчетности по международным стандартам. Было отмечено, что отчетность застройщиков, составленная исходя из концепции целевого финансирования, является «странной» для неподготовленного пользователя и не дает никакого понимания о том, чем занимается компания. Как мы знаем, в плоскости МСФО нет целевого финансирования как такового, и уж тем более там нет требований об отражении взаимных договорных обязательств по нему.
Главным достижением прошедшей сессии Дискуссионного клуба можно считать тот факт, что ее участники глубоко окунулись в проблематику вопроса, что дало им возможность сделать для себя выводы и принять обоснованные решения. А основным лейтмотивом дискуссии стало осознание того, что обсуждаемая проблема является актуальной только потому, что деятельность застройщика, рассчитывающего свой финансовый результат в особом порядке – как экономию средств целевого финансирования по окончании строительства – в действующем нормативном поле недостаточно урегулирована.
