Бухгалтерский учет и налогообложение у застройщиков долевого строительства

Содержание программы

23 ноября 2023

I. Застройщик долевого строительства и его роль в инвестиционно-строительном процессе в РФ

• «Кто есть кто» в строительстве с точки зрения Градостроительного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, Закона № 214-ФЗ, Закона № 39-ФЗ, Закона о саморегулируемых организациях и других правовых норм РФ. Требования законодательства, регламентирующие деятельность каждого из субъектов инвестиционно-строительного процесса.
• Участники строительного процесса и их взаимоотношения, совмещение одним лицом обязанностей нескольких субъектов.
• Варианты схем организации договорных отношений в строительстве и особенности договорных отношений у каждого из участников.
• Особенности права, учета и налогообложения у субъектов инвестиционно-строительного процесса.
• Законодательное регулирование долевого строительства на территории РФ: основные требования и актуальное состояние.

II. Основные принципы ведения бухгалтерского учета и составления отчетности застройщиками жилищного строительства

• Теоретические основы модели учета у застройщиков: квалификация отношений сторон по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Две основные модели учета: агентские отношения (целевое финансирование, экономия) и ДДУ = Услуги (работы) застройщика (равномерное признание, метод «в течение периода времени»).
• Особенности бухгалтерского учета застройщика при привлечении средств дольщиков на счета эскроу.
• Факторы, влияющие на выбор метода расчета финансового результата застройщика. Влияние методов на показатели бухгалтерской отчетности.
• Особенности составления учетной политики застройщиками долевого строительства.

III. Особенности бухгалтерского учета при расчете финансового результата застройщика в виде экономии по окончании строительства

• Учет затрат. Принципы определения объектов учета. Подходы к отражению затрат в бухгал-терской отчетности.
• Подходы к организации учета затрат у застройщика с использованием различных счетов (08, 20, 23, 25, 26). Варианты закрытия счетов затрат. Учет и распределение общекапитальных затрат и других видов затрат. Учет затрат на строительство инфраструктурных объектов.
• Формирование себестоимости объектов долевого строительства - момент определения и методика расчета.
• Бухгалтерский учет процентов по целевым кредитам и займам застройщиков. Учет расходов после ввода объекта в эксплуатацию.
• Спорные вопросы применения застройщиками новых федеральных стандартов бухгалтерского учета (ФСБУ).
• Особенности учетной политики застройщика по учету затрат и себестоимости.
• Учет расчетов с дольщиками. Позиция контролирующих органов по учету средств на счетах эскроу у застройщика. Особенности учетной политики.
• Отражение на счетах учета операций по расчетам с дольщиками: учет заключенных ДДУ; учет поступлений денежных средств по ДДУ на счета эскроу; учет задолженности по ДДУ с дольщиками; учет раскрытия счетов-эскроу и поступления средств на счета застройщика; учет передачи объектов долевого строительства дольщикам; учет рассрочки платежей по ДДУ (после раскрытия эскроу-счетов); учет расчетов с дольщиками при изменении цены ДДУ.
• Бухгалтерский учет финансовых результатов у застройщика
• Расчет финансового результата от деятельности застройщика в виде экономии. Сводная схема расчета финансового результата застройщика. Варианты применения расчета дохода застройщика в виде экономии по окончании строительства. Схемы учета и корреспонденции счетов.
• Особенности учетной политики застройщика, исчисляющего финансовый результат в виде экономии. Ключевые точки принятия решений.
• Расчет финансового результата от деятельности застройщика методом «в течение периода времени» (равномерный метод). Практика применения метода «в течение периода времени» в МСФО в России. Перспективы применения при вступлении в силу ФСБУ «Доходы».
• Особенности применения застройщиком способа «по мере готовности» (ПБУ 2/2008). Алгоритм расчета финансового результата. Возможные подходы к разработке методики и ее практическая реализация. Схемы учета и корреспонденции счетов. Ключевые точки принятия решений. Перестройка информационной системы.

24 ноября 2023

I. НДС в девелопменте жилой и коммерческой недвижимости. Налоговые споры.

• Особенности налогообложения НДС у застройщика в долевом строительстве: основы сформировавшегося подхода и его модификация в связи с переходом на эскроу-счета.
• Применение льготы по НДС. Определение «услуг застройщика». Актуальная позиция контролирующих органов в отношении применения льготы по НДС к услугам застройщика.
• Особенности налогообложения НДС у застройщика:
  • при реализации жилой/нежилой недвижимости по ДКП;
  • при передаче жилой недвижимости по ДДУ;
  • при передаче нежилой недвижимости непроизводственного/производственного назначения по ДДУ;
• Налоговые споры по НДС у застройщиков. Основные вопросы налоговых органов при проверке налогоплательщиков в строительстве.
• Развитие практики о применении льготы по НДС с услуг застройщика по нежилым помещениям в МКД. Понятие объектов производственного и непроизводственного назначения.
• Налогообложение НДС при передаче апартаментов дольщикам с учетом позиции кон-тролирующих органов.
• Особенности организации учета входящего НДС у застройщика, привлекающего средства дольщиков. Организация учета НДС у застройщика в зависимости от вида и назначения помещений. Обоснование способов распределения сумм входящего НДС. Особенности заполнения декларации по НДС.
• Вычеты НДС по нежилым помещениям, остающимся в собственности застройщика. Актуальная судебная практика.
• Проблема налогообложения НДС деятельности застройщика, совмещающего функции генподрядчика (подрядчика). Позиция контролирующих органов. Налоговые риски.

II. Налогообложение налогом на прибыль у застройщиков в долевом строительстве. Обзор налоговых споров

• Налог на прибыль. Особенности налогообложения застройщика налогом на прибыль с учетом внесенных изменений в НК РФ. Подходы к определению понятия «использование по целевому назначению» средств дольщиков, полученных после раскрытия эскроу-счетов.
• Актуальная позиция контролирующих органов в отношении налогообложения ДДУ с эскроу-счетами с учетом внесенных в НК РФ изменений.
• Спорные вопросы налогообложения. Определение финансового результата как экономии в целом по объекту строительства (МКД) или в разрезе участников долевого строительства. Признание в налоговом учете перерасхода денежных средств дольщиков.
• Учет расходов после ввода объекта в эксплуатацию.
• Налоговый учет процентов по целевым кредитам и займам застройщика.
• Отражение в налоговом учете затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры и иных обременений. Оценка обоснованности использования средств дольщиков на инфраструктурные объекты. Оптимальный порядок учета затрат на объекты инфраструктуры с точки зрения налоговых последствий. Изменение налоговых норм относительно строительства инфраструктурных объектов.
• Особенности учетной политики для налогообложения у застройщиков.
• Особенности составления застройщиками налоговой декларации по налогу на прибыль.

III. Применение застройщиками упрощенной системы налогообложения (УСНО). Особенности переходных периодов

• Застройщик на УСНО: основы сформировавшегося подхода к налогообложению. Моди¬фикация налоговой позиции при использовании эскроу-счетов.
• Позиция контролирующих органов в отношении применения УСНО по ДДУ с эскроу и без эскроу.
• Методика расчета налоговой базы по УСНО у застройщика при определении экономии по окончании строительства.
• Учет затрат при переходе застройщика с ОСНО на УСНО и при переходе с УСНО на ОСНО.
• Особенности налогообложения при наличии рассрочки в ДДУ и при реализации по ДКП.
• Налоговые риски объединения компаний на УСНО в группу аффилированных лиц.

IV. Прочие вопросы развития налоговой практики у застройщика в условиях изменения моделей финансирования строительства

• Налогообложение застройщиков налогом на имущество организаций. Особенности исчисления налога. Последние изменения законодательства.
• Применение ККТ застройщиком, привлекающим деньги дольщиков.

Об организаторе

АКГ «Эксклюзив Консалтинг» (ЕССОN GROUP) с 2000 года способствует развитию строительной отрасли, находится в центре всех нововведений и прилагает усилия к формированию баланса интересов государства, бизнеса и неквалифицированных инвесторов – физических лиц.

Аудиторская компания «Эксклюзив Консалтинг» 20 лет ведет аудиторскую деятельность со специализацией в строительстве, а также образовательную деятельность для главных бухгалтеров и руководителей финансово-экономических служб строительных и девелоперских компаний.

Успешно проведено более 300 семинаров в России и за рубежом. Компанией издано 8 книг и методических пособий, в том числе получившая широкое признание книга «Капитальное строительство: финансирование, учет и налогообложение».